1. 概要
不動産の価格は、土地や建物の経済的価値を金額で表したものです。不動産価格には国や地方公共団体が公表する「公的価格」と、市場での売買によって形成される「市場価格（実勢価格）」があります。CFP試験では、4種類の公的価格の名称・目的・基準日・発表時期と、鑑定評価の3手法（原価法・収益還元法・取引事例比較法）の内容・特徴・適用場面の把握が求められます。
2. 不動産の公的価格
不動産の公的価格には、以下の4種類があります。それぞれ目的・主体・基準日・発表時期が異なるため、整理して覚えることが重要です。
| 名称 | 目的・用途 | 調査主体 | 基準日 | 発表時期 |
|---|---|---|---|---|
| 地価公示価格 | 一般の土地取引の指標、公共用地取得の基準 | 国土交通省（土地鑑定委員会） | 毎年1月1日 | 毎年3月下旬 |
| 都道府県地価調査（基準地標準価格） | 地価公示の補完、都市計画の基礎資料 | 都道府県知事 | 毎年7月1日 | 毎年9月下旬 |
| 相続税路線価（路線価） | 相続税・贈与税の課税標準 | 国税庁 | 毎年1月1日 | 毎年7月頃 |
| 固定資産税評価額 | 固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税の課税標準 | 市区町村長 | 1月1日（3年に1度評価替え） | 3年ごと（基準年度） |
📌 公的価格の水準の目安（地価公示価格を100とした場合）
・都道府県地価調査（基準地標準価格）：地価公示価格と同水準（概ね100程度）
・相続税路線価：地価公示価格の約80％水準
・固定資産税評価額：地価公示価格の約70％水準
これらの比率はCFP試験でよく問われます。
地価公示価格と基準地標準価格の違い
地価公示価格と基準地標準価格はいずれも「正常な価格」（市場で成立する可能性が最も高い価格）を表しますが、以下の点で異なります。
| 比較項目 | 地価公示価格 | 基準地標準価格 |
|---|---|---|
| 根拠法 | 地価公示法 | 国土利用計画法 |
| 調査主体 | 土地鑑定委員会（国土交通省） | 都道府県知事 |
| 基準日 | 1月1日 | 7月1日 |
| 対象地点 | 都市計画区域内を中心（約26,000地点） | 都市計画区域外も含む（約21,000地点） |
| 鑑定評価員 | 2名以上の不動産鑑定士 | 1名以上の不動産鑑定士 |
固定資産税評価額の特徴
固定資産税評価額は3年に1度（基準年度）に評価替えが行われます。ただし、地価が大幅に下落した場合などには、基準年度以外の年でも見直し（時点修正）が行われることがあります。なお、土地の固定資産税評価額は地価公示価格の約70％を目安として設定されています。
3. 不動産価格に影響を与える要因
不動産価格は、さまざまな要因によって変動します。これらの要因は「一般的要因」「地域的要因」「個別的要因」の3つに分類されます。
（1）一般的要因
不動産市場全体に広く影響を与える社会的・経済的・行政的な要因です。
| 種類 | 主な要因の例 |
|---|---|
| 自然的要因 | 地理的位置、地形・地質、気象条件など |
| 社会的要因 | 人口・世帯数の動向、都市化の状況、住環境への意識など |
| 経済的要因 | 景気・雇用・所得水準、金利・物価の動向、財政・税制など |
| 行政的要因 | 土地利用規制（用途地域等）、都市計画・建築規制、税制など |
（2）地域的要因
特定の地域の不動産価格に影響する要因です。住宅地・商業地・工業地など用途によって重視される要因が異なります。
| 地域の種別 | 主な地域的要因 |
|---|---|
| 住宅地 | 交通の利便性（最寄り駅までの距離）、生活利便施設の状況、日照・眺望、街の安全性・快適性など |
| 商業地 | 繁華性・商業活動の状況、顧客の集積度、交通・接近条件など |
| 工業地 | 輸送・交通・動力供給、労働力の確保、環境規制・公害の状況など |
（3）個別的要因
個々の不動産の特性に関わる要因です。土地と建物それぞれに固有の要因があります。
| 対象 | 主な個別的要因 |
|---|---|
| 土地 | 面積・間口・奥行き・形状、高低差、接道状況（間口の広さ・角地等）、日照・眺望・景観など |
| 建物 | 築年数・構造・規模、設備の状況（省エネ性能等）、維持管理の状態など |
4. 不動産鑑定評価の手法と特徴
不動産鑑定評価とは、不動産鑑定士が不動産の経済的価値を判定し、その結果を価額で表示することをいいます。鑑定評価の方法には、以下の3つの手法があります。実際の鑑定評価では、これらのうち複数の手法を適用して試算価格を求め、それを調整・比較した上で鑑定評価額を決定します。
（1）原価法
評価対象の不動産を再調達（新たに建て直す）するためのコストを求め、そこから経年による減価を控除して価格を求める方法です。求められた価格を積算価格といいます。
計算式：積算価格 ＝ 再調達原価 － 減価修正額
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 再調達原価 | 対象不動産を価格時点において新たに建設・取得するために必要な原価の総額 |
| 減価修正 | 物理的要因（経年劣化・破損）、機能的要因（設備の陳腐化）、経済的要因（外部的陳腐化）による価値の減少分 |
| 主な適用対象 | 建物および建物附属設備の評価に有効。土地の評価には原則として適用しない（土地は再調達原価の算定が困難なため） |
| 特徴 | 価格の信頼性が高い反面、市場動向を直接反映しにくい |
（2）収益還元法
評価対象の不動産が将来生み出すと期待される収益を現在価値に換算して価格を求める方法です。求められた価格を収益価格といいます。収益還元法には「直接還元法」と「DCF法（割引キャッシュフロー法）」の2種類があります。
| 手法 | 計算式・概要 |
|---|---|
| 直接還元法 | 収益価格 ＝ 一期間の純収益 ÷ 還元利回り（キャップレート） 単年度の純収益を還元利回りで除して価格を求める。計算がシンプル。 |
| DCF法 | 保有期間中の各期の純収益と、保有期間終了時の転売価格（復帰価値）をそれぞれ割引率で割り引いて現在価値を合計する。より精緻な分析が可能。 |
収益還元法は、賃貸用不動産や事業用不動産の評価に特に有効で、投資家の視点から価格水準を把握できます。
（3）取引事例比較法
多数の取引事例を収集・分析し、評価対象と比較することによって価格を求める方法です。求められた価格を比準価格といいます。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 手順 | ①取引事例の収集・選択 → ②事情補正（特殊な事情の修正）→ ③時点修正（価格時点への修正）→ ④地域格差修正・個別格差修正 → ⑤比準価格の算定 |
| 主な適用対象 | 土地の評価に最も有効。住宅地・商業地など広く活用される |
| 特徴 | 市場の実態を直接反映できる反面、適切な取引事例の収集が前提となる |
3手法の比較まとめ
| 手法 | 求められる価格 | 考え方 | 特に有効な対象 |
|---|---|---|---|
| 原価法 | 積算価格 | コスト（費用性） | 建物（新築・築浅） |
| 収益還元法 | 収益価格 | 収益（収益性） | 収益物件（賃貸・事業用） |
| 取引事例比較法 | 比準価格 | 市場取引（市場性） | 土地、一般住宅 |
5. 土地価格および建物価格の計算と考え方
土地価格の算定
土地価格の算定では、主に取引事例比較法と収益還元法が用いられます。また、路線価を用いた相続税評価における土地価格の計算も重要です。
| 計算方法 | 内容 |
|---|---|
| 路線価方式 | 路線価（1㎡当たりの価格）× 地積 × 各種補正率（奥行・間口・不整形地補正等） |
| 倍率方式 | 固定資産税評価額 × 倍率（路線価が設定されていない地域で使用） |
建物価格の算定（減価償却と経済的残存耐用年数）
建物価格の算定では原価法が中心となります。建物は時間の経過とともに劣化するため、再調達原価から経年減価を控除した額が積算価格となります。
税務上の減価償却では、定額法（毎年一定額を償却）が個人の不動産所得において原則的な方法です。建物の法定耐用年数と減価償却率の主な目安は以下のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数 | 定額法の償却率（1÷耐用年数） |
|---|---|---|
| 鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年 | 0.022 |
| 重量鉄骨造（S造・骨格材肉厚4mm超） | 34年 | 0.030 |
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 軽量鉄骨造（骨格材肉厚3mm以下） | 19年 | 0.053 |
📌 中古建物の耐用年数の計算（簡便法）
中古建物を取得した場合、以下の簡便法で耐用年数を算出できます。
① 耐用年数の全部を経過している場合：法定耐用年数 × 20％（端数切捨て、最低2年）
② 耐用年数の一部を経過している場合：（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20％（端数切捨て、最低2年）
計算例：中古木造住宅の耐用年数
築15年の中古木造住宅を取得した場合の耐用年数（簡便法）：
法定耐用年数22年 − 経過年数15年 ＋ 15年 × 20％ ＝ 7年 ＋ 3年 ＝ 10年
6. 試験の重要ポイント
- 公的価格は4種類：地価公示価格（1月1日・3月発表）・基準地標準価格（7月1日・9月発表）・路線価（1月1日・7月発表）・固定資産税評価額（3年に1度評価替え）
- 公的価格の水準：路線価は地価公示価格の約80％、固定資産税評価額は約70％
- 鑑定評価の3手法：原価法（積算価格）・収益還元法（収益価格）・取引事例比較法（比準価格）
- 原価法は建物の評価に有効。土地への適用は原則として行わない
- 収益還元法は賃貸・事業用不動産の評価に有効。直接還元法とDCF法の2種類がある
- 取引事例比較法は土地・一般住宅の評価に有効。市場の実態を最も直接的に反映する
- 実際の鑑定評価では複数手法を併用・調整して最終的な鑑定評価額を決定する
- 個人の不動産所得における建物の減価償却は定額法が原則
- 中古建物の耐用年数：耐用年数全部経過の場合は法定耐用年数×20％（最低2年）
参考・出典
- 国土交通省「地価公示」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html
- 国土交通省「都道府県地価調査」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000044.html
- 国税庁「路線価図・評価倍率表」https://www.rosenka.nta.go.jp/
- 国税庁「No.5404 中古資産の耐用年数」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
- 国土交通省「不動産鑑定評価基準」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000039.html
本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は改正されることがあります。実際の鑑定評価・不動産取引については、最新の情報および不動産鑑定士等の専門家にご相談ください。本記事はCFP試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
