1. 概要
不動産所得とは、土地や建物などの不動産を貸し付けることによって生じる所得です。家賃収入や地代収入がその代表例であり、副業・資産運用として不動産賃貸を行う個人にとって直接関わる所得区分です。
不動産所得は原則として他の所得と合算して総合課税されますが、損失が生じた場合の「損益通算」や「必要経費の範囲」など、CFP試験で問われる論点が多い分野です。
2. 所得の定義
所得税法第26条において、不動産所得は次のとおり定義されています。
不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶または航空機の貸付け（事業所得または譲渡所得に該当するものを除く）による所得をいう。（所得税法第26条第1項）
不動産所得金額 ＝ 総収入金額 － 必要経費
3. 該当する収入・該当しない収入
不動産所得に該当する主な収入
- 土地・建物の賃貸による家賃・地代収入
- 賃貸マンション・アパートの家賃収入
- 駐車場の賃貸収入（青空駐車場を含む）
- 借地権・地上権などの不動産上の権利の貸付けによる収入
- 船舶・航空機の貸付けによる収入
不動産所得に該当しない主な収入
- 不動産の売却益 → 譲渡所得
- 不動産の貸付けを事業的規模で行う場合の一部 → 事業所得（※原則は不動産所得）
- 下宿・民宿など食事の提供を伴う貸付け → 事業所得
- 一時的な不動産の貸付けによる収入 → 雑所得になる場合あり
4. 総収入金額に含まれるもの
不動産所得の総収入金額には、家賃・地代のほかに以下のものが含まれます。
| 収入の種類 | 内容・注意点 |
|---|---|
| 礼金・更新料 | 受け取った年の収入に計上する |
| 共益費・管理費 | 実費相当でも原則として収入に計上する |
| 敷金・保証金 | 返還不要が確定した部分のみ収入に計上する |
| 立退料（受け取った場合） | 原則として収入に計上する |
📌 敷金・保証金は預かり金であるため、返還義務がある間は収入に計上しません。返還不要が確定した時点（例：契約終了時の償却など）で収入に算入します。
5. 必要経費
不動産所得の必要経費として認められる主な項目は以下のとおりです。給与所得と異なり、実際にかかった費用を経費として計上できることが特徴です。
| 経費の種類 | 内容 |
|---|---|
| 減価償却費 | 建物・設備の取得費を耐用年数に応じて毎年費用計上する |
| 借入金の利子 | 不動産取得のための借入金利子（土地取得分は損益通算不可） |
| 固定資産税・都市計画税 | 賃貸用不動産にかかる税金 |
| 管理費・修繕費 | 管理会社への委託料、建物の修繕にかかる費用 |
| 火災保険料・損害保険料 | 賃貸用不動産にかけている保険の保険料 |
| 広告宣伝費 | 入居者募集のための広告費用 |
| 税理士・司法書士報酬 | 不動産賃貸業務に直接関連する専門家報酬 |
減価償却費の計算
建物は時間の経過とともに価値が減少するため、取得費を耐用年数にわたって費用化します。個人の不動産所得における減価償却は定額法が原則です。
減価償却費 ＝ 取得価額 × 定額法の償却率
【主な建物の法定耐用年数】
・鉄筋コンクリート造（RC造）：47年
・重量鉄骨造：34年
・木造：22年
6. 事業的規模と業務的規模
不動産の貸付けは、その規模によって「事業的規模」と「業務的規模（非事業的規模）」に区分されます。この区分により、青色申告特別控除額や損失の取り扱いが異なります。
事業的規模の判定基準（5棟10室基準）
| 貸付けの種類 | 事業的規模の目安 |
|---|---|
| 貸室（アパート・マンション等） | 独立した室数が10室以上 |
| 貸家（一戸建て等） | 棟数が5棟以上 |
| 駐車場 | おおむね50台以上 |
事業的規模と業務的規模の主な違い
| 項目 | 事業的規模 | 業務的規模 |
|---|---|---|
| 青色申告特別控除 | 最大65万円（電子申告等の要件あり） | 最大10万円 |
| 青色事業専従者給与 | 適用できる | 適用できない |
| 回収不能の家賃（貸倒損失） | 必要経費に算入できる | 収入未計上として対応 |
| 損失の繰越控除 | 3年間繰り越せる（青色申告の場合） | 繰り越しできない |
7. 損益通算の特例
不動産所得に損失（赤字）が生じた場合、原則として他の所得（給与所得など）と損益通算ができます。ただし、以下の場合は損益通算が制限されます。
⚠️ 損益通算できない不動産所得の損失：
・土地取得のための借入金利子に相当する損失部分は損益通算不可
・別荘など生活に通常必要でない資産の貸付けによる損失は損益通算不可
📌 土地借入金利子の損益通算制限（具体的な計算）
不動産所得の損失のうち、土地取得に対応する借入金利子の額に相当する部分は、他の所得との損益通算ができません。建物取得分の借入金利子は通算可能です。
8. 計算例
【例①】不動産所得金額の計算
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入（年間） | 240万円 |
| 礼金収入 | 10万円 |
| 固定資産税 | △ 15万円 |
| 管理委託費 | △ 12万円 |
| 火災保険料 | △ 3万円 |
| 減価償却費 | △ 40万円 |
| 借入金利子（建物分） | △ 30万円 |
| 不動産所得金額 | 150万円 |
【例②】損益通算の計算（損失が生じた場合）
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 給与所得 | 500万円 |
| 不動産所得（損失） | △ 80万円 |
| うち土地借入金利子相当額 | 20万円（損益通算不可） |
| 損益通算できる金額 | △ 60万円 |
| 損益通算後の合計所得金額 | 440万円 |
9. 試験の重要ポイント
- 不動産所得金額は「総収入金額 － 必要経費」で計算する
- 敷金・保証金は返還不要が確定した時点で収入に計上する
- 個人の不動産所得における減価償却は定額法が原則
- 事業的規模の判定は5棟10室基準で行う
- 事業的規模の場合、青色申告特別控除は最大65万円（業務的規模は最大10万円）
- 不動産所得の損失は原則として損益通算できるが、土地取得分の借入金利子に相当する損失は通算不可
- 事業的規模かつ青色申告の場合、損失を3年間繰り越せる
参考・出典
- 国税庁「No.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
- 国税庁「No.2100 減価償却のあらまし」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
- 国税庁「No.2072 青色申告特別控除」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2072.htm
- 国税庁「No.2250 損益通算」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2250.htm
本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制は毎年改正されることがあります。実際の申告・納税については、最新の税法および国税庁の情報を確認するとともに、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はCFP試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
