1. 概要
不動産を取得する際には、複数の税金が発生します。主なものとして、取得行為に課される「不動産取得税」、登記の際にかかる「登録免許税」、契約書に課される「印紙税」があります。また、住宅ローンを利用する場合の「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」と、親・祖父母からの援助に使える「住宅取得等資金の贈与税非課税特例」も不動産取得時に密接に関係する重要な制度です。令和8年度（2026年度）税制改正により住宅ローン控除が大幅に見直されており、最新情報の把握が必須です。
2. 不動産取得税
（1）概要
不動産取得税は、土地・建物を取得した際に一度だけ都道府県が課税する地方税です（地方税法）。売買・新築・増改築・贈与・交換が課税対象となります。なお、相続による取得は非課税です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 課税主体 | 都道府県 |
| 課税標準 | 固定資産税評価額 |
| 税率（本則） | 4% |
| 特例税率（令和9年3月31日まで） | 住宅・土地は3%に軽減（令和9年3月31日まで） |
| 宅地の課税標準の特例 | 固定資産税評価額の1/2に軽減（令和9年3月31日まで） |
| 申告・納付 | 取得後に都道府県から送付される納税通知書で納付 |
（2）住宅取得時の軽減措置
一定の要件を満たす住宅・土地を取得した場合、課税標準から一定額が控除される軽減措置があります。
| 対象 | 課税標準からの控除額（特例） | 主な適用要件 |
|---|---|---|
| 新築住宅 | 課税標準から1,200万円控除（認定長期優良住宅は1,300万円控除） | 床面積50㎡以上240㎡以下（令和8年度改正後の内容に留意） |
| 中古住宅（既存住宅） | 新築年月日に応じた控除額（最高1,200万円） | ①床面積50㎡以上240㎡以下、②昭和57年1月1日以降の新築または耐震基準適合証明書等の取得 |
| 土地（住宅用） | 次の①②のいずれか多い額を税額から控除 ①45,000円 ②（土地1㎡当たりの評価額×1/2）×住宅の床面積×2×3% | 土地取得後3年以内（または土地取得前）に住宅を新築・取得すること等 |
📌 令和8年度（2026年度）改正：床面積要件の緩和
新築住宅・中古住宅の不動産取得税の軽減措置について、対象住宅の床面積要件の下限が40㎡以上に緩和される（令和13年3月31日まで）改正が盛り込まれました。ただし一定のハザードエリア内に所在する住宅は対象外となります。
3. 登録免許税
（1）概要
登録免許税は、不動産の登記（所有権保存・移転・抵当権設定等）の際に課税される国税です。課税標準は原則として固定資産税評価額です。
（2）主な登記の税率
| 登記の種類 | 本則税率 | 軽減税率（特例） | 適用期限 |
|---|---|---|---|
| 所有権保存登記（新築建物） | 0.4% | 0.15%（住宅用・50㎡以上） | 令和9年3月31日まで |
| 所有権移転登記（売買・中古住宅） | 2.0% | 0.3%（住宅用・50㎡以上） | 令和9年3月31日まで |
| 所有権移転登記（土地の売買） | 2.0% | 1.5% | 令和8年3月31日まで（令和8年4月〜令和11年3月まで延長見込み） |
| 所有権移転登記（相続） | 0.4% | 一定の場合免税 | 令和9年3月31日まで（相続登記免税） |
| 所有権移転登記（贈与・遺贈） | 2.0% | 法定相続人への遺贈は0.4% | ー |
| 抵当権設定登記（住宅ローン） | 0.4% | 0.1%（住宅用・50㎡以上） | 令和9年3月31日まで |
| 認定長期優良住宅の保存登記 | 0.4% | 0.1% | 令和9年3月31日まで |
| 認定低炭素住宅の保存登記 | 0.4% | 0.1% | 令和9年3月31日まで |
⚠️ 住宅用家屋の登録免許税軽減の主な要件
①自己の居住用に供する住宅であること
②床面積が登記上50㎡以上であること（内法面積）
③取得後1年以内に登記すること
④中古住宅の場合：昭和57年1月1日以降の新築または耐震基準適合証明書等の取得
4. 印紙税
印紙税は、法律で定められた課税文書（契約書・領収書等）に課税される国税です。不動産の取引では主に以下の書類が対象となります。
| 課税文書 | 内容 |
|---|---|
| 不動産売買契約書・工事請負契約書 | 契約金額に応じて印紙税額が決定（軽減税率あり：令和9年3月31日まで） |
| 金銭消費貸借契約書（住宅ローン） | 借入金額に応じて印紙税額が決定 |
| 契約金額 | 本則税額 | 軽減税額（不動産売買・工事請負） |
|---|---|---|
| 100万円超〜500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超〜1,000万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円超〜5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
印紙税の軽減措置（不動産売買契約書・工事請負契約書に係る20〜50%軽減）は令和9年3月31日まで継続されています。なお、個人間の売買でマイホームやセカンドハウスの譲渡代金の領収書は、営業に関しない受領書として印紙税の貼付不要です。
5. 住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）
（1）制度の概要
住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）は、一定の要件を満たす住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合に、毎年の年末ローン残高に控除率を乗じた金額を所得税（引き切れない場合は翌年の住民税の一部）から控除できる制度です。令和8年（2026年）度税制改正により2030年（令和12年）12月31日まで5年間延長されました（令和8年4月1日以降の入居が対象の改正内容が適用）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 控除率 | 年末ローン残高の0.7% |
| 所得要件 | 合計所得金額が2,000万円以下の年のみ適用 |
| 床面積要件 | 原則50㎡以上（40㎡以上50㎡未満は合計所得金額1,000万円以下の年のみ適用） |
| 住民税からの控除上限 | 所得税から控除しきれない場合、翌年の住民税から控除。上限：所得税の課税総所得金額等の5%（最高9.75万円） |
| 申告方法 | 入居した年の翌年に確定申告が必要（2年目以降は年末調整で対応可） |
| 3,000万円控除との関係 | 同一年に居住用財産の3,000万円控除を適用した場合、その年とその前後2年は住宅ローン控除不可 |
（2）令和8年（2026年）入居〜令和12年（2030年）入居の借入限度額【最新改正】
住宅の性能・種別・世帯属性によって借入限度額・控除期間が異なります。令和8年度改正の主な変更点は、中古住宅の優遇が大幅に拡充されたことと、省エネ基準適合住宅（新築）の借入限度額引き下げと2028年以降の対象外化です。
新築住宅等（令和8〜令和12年入居）
| 住宅の種類 | 一般世帯の借入限度額 | 子育て等世帯の借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅（認定住宅） | 4,500万円 | 5,000万円 | 13年 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円 | 4,500万円 | 13年 |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円（2025年より1,000万円引下げ） | 3,000万円 | 13年 |
| その他の住宅（省エネ基準不適合） | 対象外 | 対象外 | ー |
中古住宅（既存住宅）（令和8〜令和12年入居）【大幅拡充】
| 住宅の種類 | 一般世帯の借入限度額 | 子育て等世帯の借入限度額 | 控除期間 |
|---|---|---|---|
| 長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円（2025年より500万円増） | 4,500万円（2025年より新設） | 13年（2025年の10年から延長） |
| 省エネ基準適合住宅 | 2,000万円 | 3,000万円（2025年より新設） | 13年（2025年の10年から延長） |
| その他の住宅（省エネ基準不適合） | 2,000万円 | 2,000万円 | 10年 |
⚠️ 令和8年度改正の重要ポイント（試験対策）
①中古住宅の控除期間が10年→13年に延長（省エネ住宅等）、借入限度額が大幅拡充
②新築の省エネ基準適合住宅は令和8〜令和9年（2027年）入居まで。令和10年（2028年）4月以降は原則対象外となる（ただし2027年12月31日までに建築確認を受けた住宅は2,000万円・10年で適用可）
③災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域等）内の新築住宅は住宅ローン控除の対象外
④床面積要件の緩和措置（40㎡以上）は中古住宅にも拡大（ただし40〜50㎡は所得1,000万円超の年は不適用）
（3）子育て等世帯（特例対象個人）の定義
借入限度額の上乗せ措置が適用される「子育て等世帯（特例対象個人）」とは、以下のいずれかに該当する者（入居年の12月31日時点で判定）をいいます。
| 区分 | 要件 |
|---|---|
| 子育て世帯 | 年齢19歳未満の扶養親族を有する者 |
| 若者夫婦世帯 | 年齢40歳未満であって配偶者を有する者、または年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者 |
（4）その他の主な適用要件
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| 返済期間 | 住宅ローンの返済期間が10年以上であること |
| 居住要件 | 取得・増改築後6か月以内に居住し、各年12月31日まで引き続き居住していること |
| 中古住宅の築年数要件 | 昭和57年（1982年）1月1日以降に建築されたもの、または耐震基準適合証明書・既存住宅売買瑕疵保険等の取得 |
| 生計を同じくする親族等からの取得 | 生計を同じくする親族等からの取得は対象外 |
6. 住宅取得等資金の贈与税非課税特例
直系尊属（父母・祖父母等）から住宅取得等資金の贈与を受けた場合、一定額まで贈与税が非課税となる特例です。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 適用期限 | 令和8年（2026年）12月31日まで |
| 非課税限度額①（省エネ等住宅） | 1,000万円 省エネ等住宅：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上の住宅等 |
| 非課税限度額②（その他の住宅） | 500万円 |
| 受贈者の要件 | 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上、その年の合計所得金額が2,000万円以下 |
| 住宅の要件 | 床面積40㎡以上240㎡以下（合計所得金額1,000万円以下は40㎡以上）、昭和57年以降の新築または耐震基準適合証明書等の取得 |
| 贈与者 | 受贈者の直系尊属（父母・祖父母等） |
📌 住宅取得等資金贈与と相続時精算課税の関係
住宅取得等資金の贈与税非課税特例と相続時精算課税制度は併用が可能です。相続時精算課税の基礎控除（年110万円）と合わせて活用することで、より大きな非課税枠を活用できます。なお、住宅ローン控除との併用も可能です（同年中の使用は可）。
7. 不動産取得時の税金まとめ
| 税目 | 課税主体 | 課税タイミング | 課税標準 | 主な税率・上限 |
|---|---|---|---|---|
| 不動産取得税 | 都道府県 | 取得時（1回） | 固定資産税評価額 | 3%（特例。本則4%） |
| 登録免許税 | 国 | 登記時 | 固定資産税評価額 | 0.1〜2%（登記の種類により異なる） |
| 印紙税 | 国 | 課税文書の作成時 | 契約金額等 | 契約金額に応じた定額（軽減あり） |
| 住宅ローン控除 | —（控除） | 入居後毎年（確定申告・年末調整） | 年末ローン残高（限度額内） | 0.7%（最大控除期間13年） |
| 贈与税非課税特例 | —（非課税） | 贈与を受けた年 | — | 500万〜1,000万円まで非課税 |
8. 試験の重要ポイント
- 不動産取得税の課税主体は都道府県。相続は非課税（売買・贈与・交換・新築は課税）
- 不動産取得税の特例税率は3%（本則4%）。宅地は課税標準が評価額の1/2に軽減（令和9年3月31日まで）
- 住宅取得時の不動産取得税の軽減：新築は1,200万円控除（認定長期優良住宅は1,300万円）
- 登録免許税：住宅の所有権保存登記の軽減税率は0.15%（本則0.4%）、移転登記は0.3%（本則2%）
- 土地の売買による移転登記の軽減税率は1.5%（令和8年3月31日まで）
- 住宅ローン控除の控除率は年末残高の0.7%。所得要件は合計所得金額2,000万円以下
- 住宅ローン控除の初年度は確定申告が必要。2年目以降は年末調整で可
- 住宅ローン控除と居住用財産の3,000万円控除は同一年に併用不可（前後2年も不可）
- 令和8年度改正（2026年入居〜）：中古住宅（省エネ等）の控除期間が13年に延長・限度額拡充。新築の省エネ基準適合住宅の限度額が3,000万円→2,000万円に引下げ。令和10年（2028年）4月以降は省エネ基準適合住宅（新築）は原則対象外
- 住宅取得等資金の贈与税非課税特例：省エネ等住宅は1,000万円、その他は500万円が非課税。適用期限は令和8年（2026年）12月31日まで
- 贈与税非課税特例と相続時精算課税の併用可能
参考・出典
- 国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm
- 国土交通省「2026年度国土交通省税制改正概要」https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000001.html
- 国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4508.htm
- 国税庁「不動産取得税」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hafurinzei/7191.htm
本記事は令和8年度（2026年度）税制改正大綱（令和7年12月19日与党公表・令和7年12月26日閣議決定）に基づき作成しています。税制は毎年改正されることがあります。また、本記事に記載された内容は国会での法案成立を前提としており、成立後に内容が変わる場合があります。実際の税務申告・手続きについては、最新の法令・通達および税理士等の専門家にご相談ください。本記事はCFP試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
