譲渡所得と控除

📊 この記事の出題頻度：★★★（高）
譲渡所得は「不動産の長期・短期の区別」「3,000万円特別控除」「取得費・譲渡費用の計算」が最頻出です。土地・建物の譲渡は申告分離課税である点も覚えてください。

譲渡所得とは：資産を売った時の利益

譲渡所得は、土地・建物・株式・ゴルフ会員権などの資産の売却による所得です。計算式は収入 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除です。株式等の譲渡は申告分離課税（税率20.315%）、土地・建物の譲渡も申告分離課税（税率は保有期間で異なる）です。

不動産（土地・建物）の譲渡所得（試験頻出）

不動産の譲渡は保有期間によって長期と短期に区別され、税率が大きく異なります。

⚠️ 長期・短期の判定基準（頻出）
譲渡した年の1月1日時点での保有期間で判定：
・5年超：長期譲渡所得（税率20.315%）
・5年以下：短期譲渡所得（税率39.63%）

※「1月1日現在」という判定タイミングが重要。例えば2020年4月取得→2025年4月売却でも、2025年1月1日時点では4年9か月なので「5年以下」→短期となります。

居住用財産の3,000万円特別控除（最頻出）

自宅（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

• 適用対象：自分が住んでいる（または住まなくなってから3年目の年末までの）土地・建物の売却
• 長期・短期どちらにも適用可
• 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 親族など特別な関係者への売却は不可

取得費が不明な場合

取得費が不明な場合や実額が売却価格の5%未満の場合は、売却価格の5%を取得費とすることができます（概算取得費）。

試験によく出る重要ポイントまとめ

📋 譲渡所得 最重要ポイント
・長短の判定：1月1日現在の保有期間が5年超で長期
・長期税率：20.315%　短期税率：39.63%
・居住用財産の特別控除：3,000万円（長期・短期どちらも適用可）
・取得費不明の場合：売却価格の5%を概算取得費とする
・土地・建物の譲渡：申告分離課税（総合課税と分離して計算）

FP2級ではここが加わる

• 長期優良住宅の売却に係る軽減税率（10.21%）の適用要件
• 居住用財産の買換え特例（譲渡益の繰り延べ）

本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は毎年改正されることがあります。実際の手続き・申告・納税については、最新の法令および公式情報を確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はFP3級試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。