📊 この記事の出題頻度：★★★（高）
不動産の譲渡所得税は「長期・短期の区別（1月1日現在5年超）」「3,000万円特別控除」「税率の違い（20.315% vs 39.63%）」が必出です。タックスプランニングの譲渡所得記事と合わせて確認してください。
不動産の譲渡所得税：売却時の税金
土地・建物を売却した際の利益（譲渡所得）には、申告分離課税が適用されます。保有期間によって税率が大きく異なります。
⚠️ 長短の判定基準（必須）
判定日は売却した年の1月1日現在の保有期間です。
・5年超：長期譲渡所得（税率20.315%）
・5年以下：短期譲渡所得（税率39.63%）
例：2019年4月に取得した不動産を2024年4月に売却した場合、2024年1月1日時点では4年9か月なので「5年以下」→短期
主な特別控除・特例（試験頻出）
| 特例の名称 | 控除額・内容 | 主な要件 |
|---|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 譲渡所得から最大3,000万円控除 | 自宅（居住用財産）の売却・前年・前々年に適用なし・親族への売却は不可 |
| 居住用財産の軽減税率（長期優良） | 長期譲渡所得のうち6,000万円以下の部分：税率14.21% | 10年超保有の居住用財産・3,000万円控除との併用可 |
| 概算取得費の特例 | 取得費が不明・低い場合に売却価格×5%を取得費とみなす | 取得時の書類がない場合等 |
譲渡所得の計算式
📐 不動産譲渡所得の計算（試験頻出）
譲渡所得 ＝ 売却価格 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除
取得費：購入代金＋取得諸費用。建物部分は減価償却後の価額
譲渡費用：仲介手数料・印紙税・取壊し費用等
【計算例】
売却価格5,000万円・取得費1,500万円・譲渡費用200万円・3,000万円控除適用の場合
譲渡所得 ＝ 5,000万円 − 1,500万円 − 200万円 − 3,000万円 ＝ 300万円
試験によく出る重要ポイントまとめ
📋 不動産譲渡所得 最重要ポイント
・長期（5年超）：税率20.315% 短期（5年以下）：税率39.63%
・判定日：売却した年の1月1日現在
・居住用財産の特別控除：最大3,000万円（長期・短期どちらも適用可）
・10年超保有の居住用財産：6,000万円以下部分に14.21%の軽減税率
・取得費不明の場合：売却価格の5%を概算取得費とする
FP2級ではここが加わる
- 特定居住用財産の買換え特例（譲渡益の繰り延べ）
- 空き家（相続した居住用財産）の3,000万円控除の要件
本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は毎年改正されることがあります。実際の手続き・申告・納税については、最新の法令および公式情報を確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はFP3級試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
