📊 この記事の出題頻度：★★★（高）
FP3級との主な違い：仲介手数料の上限計算（速算式）を実際に計算する・売買と賃貸借の手数料計算の違い・低廉な空き家等の特例（400万円以下は18万円まで）が加わります。
仲介手数料とは
不動産の売買や賃貸借において、宅地建物取引業者（宅建業者）が受け取れる仲介手数料には宅建業法による上限が定められています。FP2級ではこの上限額を実際に計算できることが必要です。
売買の仲介手数料の上限計算（速算式）
| 売買代金（消費税別） | 手数料の上限（速算式・消費税別） |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買代金 × 5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 売買代金 × 4% + 2万円 |
| 400万円超 | 売買代金 × 3% + 6万円 |
📌 速算式のポイント：400万円超の物件には「売買代金×3%＋6万円（+消費税）」が試験で最も頻出です。この速算式は3つの計算を合算した結果であり、FP2級試験では「速算式」として覚えて使います。
計算例
【設例1】売買価格3,000万円の物件の仲介手数料の上限は？（消費税10%）
3,000万円 × 3% ＋ 6万円 ＝ 90万円 ＋ 6万円 ＝ 96万円（税別）
消費税込み：96万円 × 1.1 ＝ 105.6万円
【設例2】売買価格250万円の物件の仲介手数料の上限は？
250万円 × 4% ＋ 2万円 ＝ 10万円 ＋ 2万円 ＝ 12万円（税別）
消費税込み：12万円 × 1.1 ＝ 13.2万円
⚠️ 重要：仲介手数料の上限は「売主・買主それぞれから」受け取れる金額です。売主・買主の両方から依頼を受けた場合（両手仲介）、宅建業者は売主・買主それぞれから上限額を受け取れます（合計で2倍ではなく、各々の上限額）。
低廉な空き家等の特例（400万円以下）
2018年の改正により、売買代金が400万円以下の低廉な空き家等を売買する場合、依頼者（売主）から受け取れる手数料の上限が18万円（税別）となりました。
| 売買代金 | 通常の上限 | 低廉空き家等の特例（売主からの手数料） |
|---|---|---|
| 200万円以下 | 10万円（200万×5%） | 18万円まで受け取れる |
| 200万超〜400万円以下 | 10〜18万円（4%+2万） | 18万円まで受け取れる |
📌 低廉空き家の特例は「売主（依頼した側）から」の手数料のみ18万円まで拡大されます。買主からは通常通りの上限です。空き家対策の観点から設けられた特例です。
賃貸借の仲介手数料の上限
| 依頼者 | 手数料上限 | 注意点 |
|---|---|---|
| 貸主・借主の合計 | 借賃（家賃）の1か月分以内 | 貸主・借主の合計が1か月分以内 |
| 片方のみから受け取る場合 | 借賃の1か月分以内 | 双方の合意があれば一方から全額受取可 |
FP3級との主な違い
| 項目 | FP3級 | FP2級 |
|---|---|---|
| 仲介手数料の計算 | 概念のみ | 3段階の速算式で実際の上限額を計算（消費税込み） |
| 低廉空き家の特例 | 触れない | 400万円以下・売主から18万円までの特例 |
| 賃貸手数料 | 1か月分の概念 | 貸主・借主合計で1か月以内・双方合意での一方全額受取 |
試験対策：よく問われるポイント一覧
- 400万円超の売買：手数料上限 ＝ 売買代金×3%＋6万円（税別）
- 200万超〜400万円以下：売買代金×4%＋2万円（税別）
- 200万円以下：売買代金×5%（税別）
- 低廉空き家（400万円以下）：売主から最大18万円（税別）まで受取可
- 賃貸の仲介手数料：貸主・借主合計で家賃1か月分以内
まとめ
売買仲介手数料の速算式は「400万円超：売買代金×3%＋6万円（税別）」を核心として覚え、消費税を乗じた最終額まで計算してください。
本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は毎年改正されることがあります。実際の手続き・申告・納税については、最新の法令および公式情報を確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はFP2級試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
