不動産鑑定評価

📊 この記事の出題頻度：★★★（高）
FP3級との主な違い：収益還元法（直接還元法）の計算式（純収益÷還元利回り）・原価法の積算価格の計算（再調達原価－減価修正）・3方式の適した評価対象物件の判断が加わります。

不動産鑑定評価の3方式とは

不動産の鑑定評価は、価格の三面性（原価性・市場性・収益性）をそれぞれの視点から評価するために3つの手法があります。実際の鑑定評価では原則として複数の手法を適用して最終価格を決定します。

手法	着目点	特に有効な対象	求める価格
原価法	原価性（再調達コスト）	建物・造成地	積算価格
取引事例比較法	市場性（類似物件の取引実績）	土地（更地）・住宅	比準価格
収益還元法	収益性（将来の収益力）	賃貸用・事業用不動産	収益価格

収益還元法とは、対象不動産が将来生み出す純収益をもとに現在の価値を求める方法です。FP2級では「直接還元法」（1年間の純収益を還元利回りで割る方法）が問われます。

収益価格＝ 1年間の純収益 ÷ 還元利回り

純収益＝年間収入（家賃等） – 年間経費（維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失）

【設例】賃貸マンション（年間総収入240万円・年間経費40万円・還元利回り5%）
純収益＝ 240万円 – 40万円＝ 200万円
収益価格＝ 200万円 ÷ 5% ＝ 4,000万円

📌 還元利回りが低いほど収益価格（評価額）は高くなります。これは「将来の収益をより高く評価する」ということを意味します。利回りと価格の逆相関の関係は試験でもよく問われます。

原価法とは、対象不動産の再調達原価（同じものを新たに取得するのに必要な費用）を求め、そこから減価修正（経年劣化等）を差し引いて積算価格を求める方法です。

積算価格＝再調達原価 – 減価修正額

【設例】築10年の建物（再調達原価2,000万円・耐用年数40年・定額法で毎年均等減価）
年間減価額＝ 2,000万円 ÷ 40年＝ 50万円
減価修正額＝ 50万円 × 10年＝ 500万円
積算価格＝ 2,000万円 – 500万円＝ 1,500万円

取引事例比較法とは、対象不動産と同一地域・類似地域の取引事例を収集し、事情補正・時点修正・地域要因の比較・個別要因の比較を行って比準価格を求める方法です。

⚠️ 試験の重要ポイント：取引事例には「売り急ぎ・買い進み・投機的取引などの特殊事情があるものは除外」または「事情補正が必要」です。また、鑑定評価においては原則として3手法を適用して最終的な価格を決定します（「1つに限定して適用する」は誤り）。

名称	基準日	実施機関	主な用途	公示地価との関係
公示地価	毎年1月1日	国土交通省（土地鑑定委員会）	一般の土地取引の指標	基準
基準地価（都道府県地価）	毎年7月1日	都道府県	公示地価を補完	おおむね同水準
路線価（相続税評価）	毎年1月1日	国税庁	相続税・贈与税の評価	公示地価の約80%
固定資産税評価額	3年ごとの1月1日	市区町村	固定資産税等の計算	公示地価の約70%

FP2級の鑑定評価では収益還元法（純収益÷還元利回り）と原価法（再調達原価－減価修正）の計算が最重要です。公的土地価格の4種類（公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額）の基準日と実施機関、公示地価に対する割合（路線価80%・固定資産税評価額70%）も試験頻出です。

本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は毎年改正されることがあります。実際の手続き・申告・納税については、最新の法令および公式情報を確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はFP2級試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。