不動産活用と相続税対策

📊 この記事の出題頻度：★★☆（中）
不動産の有効活用と資産形成プランは「各方式のメリット・デメリット」と「土地の有効活用による相続税対策の効果」が問われます。

土地活用と相続税対策の連携

土地を活用することで、相続税評価額の引き下げと収益確保を同時に実現できる場合があります。この考え方はFP業務の中心的な提案領域のひとつです。

更地（さらち）と賃貸建物建設時の評価額の違い

💡 賃貸経営の相続税対策効果
・土地に賃貸建物を建てると、土地は「貸家建付地」として評価が下がる（更地より低評価）
・借入金で建物を建てた場合は、借入金額が債務控除として相続財産から差し引かれる
・賃貸建物の評価は「固定資産税評価額×（1−借家権割合×賃貸割合）」で計算される
ただし過度な相続税対策目的の借入には注意が必要です。収益性・修繕リスク等も考慮してください。

不動産を活用した資産形成プランのポイント

• 収益性の確認：表面利回りだけでなくNOI利回り・管理費・修繕積立金を含めた実質収支を試算する
• 立地の重要性：空室リスクを減らすために交通アクセス・生活利便性を確認する
• 出口戦略：将来の売却や建替えを見越して資産価値の維持・向上を考慮する
• 相続との連携：土地・建物の相続税評価額の変化、借入金の債務控除効果を試算する

試験によく出る重要ポイントまとめ

📋 不動産活用・相続税対策 最重要ポイント
・更地は相続税評価額が最も高い
・貸家建付地：自用地評価額 × （1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）
・借入金を活用した建物建設：借入金が債務控除として相続財産を圧縮
・NOI利回りで実質収益性を確認することが重要

FP2級ではここが加わる

• 具体的な借地権割合（30〜90%）・借家権割合（30%）を用いた評価計算
• 小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等の200㎡・50%減額）との関係

本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は毎年改正されることがあります。実際の手続き・申告・納税については、最新の法令および公式情報を確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はFP3級試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。