都市計画法・建築基準法

📊 この記事の出題頻度：★★★（高）
都市計画法と建築基準法の数値問題は実技試験の定番です。「市街化区域」「市街化調整区域」の違い、建蔽率・容積率の計算を確実にマスターしてください。

都市計画法：計画的な街づくりのルール

都市計画法は、無秩序な開発を防ぎ、計画的に街を整備するための法律です。日本の土地は都市計画の観点から大きく区分されています。

用途地域：何を建てていいかを決める

用途地域は市街化区域に必ず定められ、建物の用途・高さ等を規制します。13種類あり、住居系・商業系・工業系に大別されます。FP3級では種類の全暗記は不要で、主要なものの特徴を把握する程度で十分です。

• 第一種低層住居専用地域：低層住宅（2〜3階建て）の良好な環境を守る。コンビニも建てられない
• 商業地域：ほぼ何でも建てられる。都市の中心部
• 工業専用地域：住宅は建てられない唯一の用途地域

建築基準法：建物の建て方のルール

建蔽率（けんぺいりつ）：土地に対する建物の占有面積（試験頻出）

📐 建蔽率の計算（実技試験必出）
建蔽率（%）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100
建築面積の最高限度 ＝ 敷地面積 × 指定建蔽率

【計算例】敷地面積300㎡・指定建蔽率60%の場合
建築面積の最高限度 ＝ 300㎡ × 60% ＝ 180㎡

【建蔽率が緩和される場合（+10%）】
①防火地域内に耐火建築物を建てる場合
②準防火地域内に耐火建築物または準耐火建築物を建てる場合
③特定行政庁が指定した角地にある場合

容積率：土地に対する延べ床面積（試験頻出）

📐 容積率の計算（実技試験必出）
容積率（%）＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100
延べ床面積の最高限度 ＝ 敷地面積 × 容積率の上限

【重要】前面道路の幅員が12m未満の場合：
容積率の上限 ＝ 前面道路幅員（m）× 係数（住居系：4/10、商業・工業系：6/10）
→ 指定容積率と上記の計算値のいずれか低い方が適用される

【計算例】敷地面積200㎡・指定容積率200%・前面道路幅員4m（住居系）の場合
道路制限容積率 ＝ 4m × 4/10 × 100 ＝ 160%
容積率の上限 ＝ min（200%, 160%）＝ 160%
延べ床面積の最高限度 ＝ 200㎡ × 160% ＝ 320㎡

接道義務（2項道路とセットバック）

建物を建てるには、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります（接道義務）。幅員4m未満の「2項道路」に接している場合は、道路中心線から2m後退した線（セットバック）を道路境界線とみなします。セットバック部分は建築面積や容積率の計算から除外されます。

試験によく出る重要ポイントまとめ

📋 都市計画・建築基準法 最重要ポイント
・市街化区域：市街化を促進する区域。用途地域の指定が必要
・市街化調整区域：市街化を抑制する区域
・工業専用地域：住宅は建築不可（唯一）
・建蔽率＝建築面積÷敷地面積。角地・防火地域等で+10%緩和
・容積率の道路制限：前面道路12m未満は幅員×4/10（住居系）
・接道義務：道路幅員4m以上・接道距離2m以上

FP2級ではここが加わる

• 開発許可制度（一定規模以上の開発には都道府県知事の許可が必要）
• 日影規制・斜線制限の詳細
• 農地法（農地転用の許可等）

本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は毎年改正されることがあります。実際の手続き・申告・納税については、最新の法令および公式情報を確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はFP3級試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。