1. 概要
不動産に関する権利には、所有権をはじめ、他人の土地を利用する権利（地上権・地役権・借地権など）や、担保として設定される権利（抵当権など）が存在します。これらの権利の内容と、それを公示する制度である「不動産登記」の仕組みは、CFP試験において頻出の分野です。また、近年は相続登記・住所変更登記の義務化など重要な法改正があり、最新情報の把握が求められます。
2. 不動産の権利の種類
不動産に関する権利は、「物権」と「債権」に大別されます。物権は誰に対しても主張できる排他的な権利（対世効）であり、債権は特定の相手方に対してのみ主張できる権利です。
（1）物権の種類
| 権利の種類 | 内容・特徴 |
|---|---|
| 所有権 | 不動産を全面的・排他的に支配する権利。使用・収益・処分のすべてができる。時効取得の対象となる（占有開始時に善意無過失で10年、悪意または過失があれば20年） |
| 地上権 | 他人の土地において、工作物または竹木を所有するために土地を使用する権利。物権であるため、地主の承諾なく譲渡・転貸が可能。登記できる |
| 永小作権 | 耕作または牧畜のために他人の土地を使用・収益する権利。存続期間は20年以上50年以下 |
| 地役権 | 自己の土地（要役地）の便益のために他人の土地（承役地）を利用する権利。通行地役権・引水地役権などがある。要役地と分離して譲渡・担保の設定はできない |
| 留置権 | 他人の物に関して生じた債権の弁済を受けるまで、その物を留置できる権利（例：修理代未払いの場合に修理済み物を留置）。法定担保物権 |
| 先取特権 | 法律の規定により、特定の債権者が他の債権者に優先して弁済を受ける権利。法定担保物権 |
| 質権 | 債権の担保として債務者等から受け取った物を占有し、弁済がない場合にその物から優先弁済を受ける権利。約定担保物権 |
| 抵当権 | 債務の担保として設定された不動産を債務者（または第三者）に引き続き使用・収益させながら、弁済がなければその不動産から優先的に弁済を受ける権利。約定担保物権。登記が対抗要件 |
（2）債権（賃借権）
不動産の賃借権は物権ではなく債権ですが、建物の賃借権については借地借家法により強力に保護されています。賃借権は物権（地上権など）と異なり、原則として地主・家主の承諾なく譲渡・転貸ができません。ただし、賃借権も登記することが可能です。
（3）地上権と賃借権の比較
CFP試験では、地上権と賃借権（借地権の設定形態として用いられる）の違いが問われます。
| 比較項目 | 地上権（物権） | 賃借権（債権） |
|---|---|---|
| 権利の性質 | 物権（誰にでも主張可） | 債権（当事者間のみ） |
| 譲渡・転貸 | 地主の承諾不要 | 地主の承諾が必要（原則） |
| 登記請求権 | 地主に登記請求権あり | 地主に登記義務なし（登記は可能） |
| 対抗要件 | 登記 | 登記または引渡し（借地借家法） |
| 地代 | 無償も可 | 有償（賃料）が原則 |
（4）抵当権と根抵当権
不動産担保として特に重要な抵当権と根抵当権の違いは以下のとおりです。
| 比較項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保する債権 | 特定の債権（住宅ローンなど） | 一定の範囲内の不特定の債権（極度額まで） |
| 主な利用場面 | 住宅ローンなど個人向け融資 | 事業者の継続的な融資取引 |
| 付従性・随伴性 | あり（元の債権が消滅すれば消滅） | なし（元本確定前は随伴性なし） |
| 元本確定 | 不要（特定債権につき常に確定） | 元本確定により特定の債権を担保する状態になる |
3. 不動産登記
（1）不動産登記の目的と仕組み
不動産登記とは、土地・建物の物理的状況（所在・地番・地目・地積など）と権利関係（所有権・抵当権など）を登記簿に記録し、一般に公示する制度です。登記簿（登記記録）は法務局が管理しており、誰でも閲覧・証明書の取得ができます（手数料が必要）。
📌 不動産登記の効果（対抗力）
不動産の物権変動（売買・相続・抵当権設定など）は、登記をしなければ第三者に対抗できません（民法第177条）。ただし、登記は第三者への対抗要件であり、当事者間では登記がなくても効力が生じます（「登記なければ対抗できず」）。
（2）登記記録の構成
登記記録は「表題部」と「権利部」で構成されます。権利部はさらに「甲区」と「乙区」に分かれます。
| 区分 | 記録される内容 | 主な例 |
|---|---|---|
| 表題部 | 不動産の物理的現況（物的状況） | 土地：所在・地番・地目・地積 建物：所在・家屋番号・種類・構造・床面積 |
| 権利部（甲区） | 所有権に関する事項 | 所有権保存・所有権移転（売買・相続・贈与）・差押え・仮登記など |
| 権利部（乙区） | 所有権以外の権利に関する事項 | 抵当権・根抵当権・地上権・地役権・賃借権・仮登記など |
（3）登記の種類
| 登記の種類 | 内容 |
|---|---|
| 表示登記（表題登記） | 建物を新築した際など、不動産の物理的状況を初めて登記する。建物の新築後1か月以内に申請する義務がある |
| 保存登記 | 表題部のみがある不動産について、所有権を初めて登記するもの（権利部甲区の最初の登記） |
| 移転登記 | 売買・相続・贈与など所有権が移転した場合に行う登記 |
| 設定登記 | 抵当権・地上権などの権利を新たに設定する際の登記 |
| 仮登記 | 本登記に必要な要件が整っていない場合に、将来の本登記の順位を保全するために行う予備的な登記。仮登記自体に対抗力はないが、本登記に移行すると仮登記の順位で対抗力が生じる |
| 抹消登記 | 権利が消滅した場合（住宅ローン完済後の抵当権抹消など）に行う登記 |
（4）相続登記の義務化【令和6年4月施行・最新情報】
令和6年（2024年）4月1日より、相続登記の申請が義務化されました。これは所有者不明土地の増加に対処するための不動産登記法改正によるものです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 義務化の開始 | 令和6年（2024年）4月1日 |
| 申請期限 | 不動産の取得を知った日から3年以内 遺産分割協議が成立した場合は、成立した日から3年以内 |
| 過去の相続への適用 | 施行日前の相続にも遡及適用。過去分は令和9年（2027年）3月31日までに登記が必要 |
| 罰則 | 正当な理由なく期限内に登記しない場合、10万円以下の過料 |
| 救済措置 | 遺産分割が未了等で相続登記が困難な場合、相続人申告登記を活用することで義務を果たしたものとみなされる |
（5）住所・氏名変更登記の義務化【令和8年4月施行・最新情報】
令和8年（2026年）4月1日からは、住所・氏名の変更登記も義務化されます。不動産の登記名義人は、住所や氏名を変更した日から2年以内に変更登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請しなかった場合は5万円以下の過料の対象となります。
⚠️ 所有不動産記録証明制度（令和8年2月2日開始）
令和8年（2026年）2月2日から、所有者本人または相続人が請求することで、法務局が特定の人物が所有する全国の不動産を一覧でリスト化した証明書を発行する「所有不動産記録証明制度」が開始されています。相続人が被相続人の不動産を把握するために活用できます。
（6）登記の公信力
日本の不動産登記には公信力がありません。つまり、登記の内容を信頼して取引しても、登記が真実と異なる場合には保護されないことがあります（不動産登記法上の「公示力」はあるが「公信力」はない）。これはCFP試験で問われる重要ポイントです。
📌 公示力と公信力の違い
・公示力：登記内容を一般に公示する効力（日本の登記制度にあり）
・公信力：登記内容を信頼して取引した者を保護する効力（日本の登記制度になし）
→ 動産（例：預金通帳・株券等）の占有には公信力がある（善意取得制度）のと対比して覚えること。
4. 筆界と境界
（1）筆界と所有権界の違い
土地の「境界」をめぐるトラブルでは、「筆界」と「所有権界（所有権の境界）」の概念を区別することが重要です。
| 用語 | 定義 | 変更の可否 |
|---|---|---|
| 筆界（ひっかい） | 不動産登記法上の概念。土地が登記された際に、その土地の範囲を区画するものとして定められた公法上の境界線。地番と地番の境を指す | 当事者間の合意では変更不可（土地の分筆・合筆の登記手続きが必要） |
| 所有権界（境界） | 私法上の概念。隣接する土地の所有権が及ぶ範囲の境界線。所有権の範囲を示す | 当事者間の合意で変更可能（境界確定や境界変更契約による） |
通常は筆界と所有権界は一致しますが、時効取得や長年の慣行により一致しないケースがあります。
（2）筆界特定制度
筆界に関する争いを解決するための制度として、筆界特定制度があります。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 申請先 | 法務局（登記所） |
| 申請者 | 土地の所有者等（登記名義人またはその相続人等） |
| 担当者 | 筆界特定登記官が筆界調査委員の意見を踏まえて筆界を特定 |
| 効果 | 筆界の位置を公的に特定。ただし、所有権の範囲を決定するものではない |
| 費用 | 申請手数料が必要（土地の評価額などに応じて異なる） |
| 訴訟との関係 | 筆界特定の申請中であっても、境界確定訴訟を提起することができる |
（3）ADR（裁判外紛争解決手続）による解決
境界に関する紛争は、訴訟（境界確定訴訟）のほか、土地家屋調査士会の境界問題相談センターによるADR（調停）や、筆界特定制度を利用して解決を図ることができます。
5. 試験の重要ポイント
- 地上権は物権（地主の承諾なく譲渡・転貸可）、賃借権は債権（地主の承諾が原則必要）
- 抵当権は約定担保物権。留置権・先取特権は法定担保物権
- 不動産の物権変動は登記が対抗要件（登記なければ第三者に対抗できない）
- 日本の不動産登記に公信力はない（公示力はある）
- 登記記録の構成：表題部（物的状況）・権利部甲区（所有権）・権利部乙区（所有権以外の権利）
- 建物の新築後は1か月以内に表示登記の申請義務がある
- 仮登記は対抗力はないが、本登記に移行すると仮登記の順位で対抗力が生じる
- 相続登記の義務化：令和6年（2024年）4月1日施行。取得を知った日から3年以内。違反した場合は10万円以下の過料
- 過去の相続分の相続登記は令和9年（2027年）3月31日までに完了が必要
- 住所・氏名変更登記の義務化：令和8年（2026年）4月1日施行。変更から2年以内。違反は5万円以下の過料
- 筆界は当事者の合意では変更できない公法上の概念。所有権界は合意で変更できる私法上の概念
- 筆界特定制度の申請先は法務局（登記所）
参考・出典
- 法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00435.html
- 法務局「相続登記が義務化されました（令和6年4月1日制度開始）」https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html
- 政府広報オンライン「不動産の相続登記義務化！過去の相続分は？」https://www.gov-online.go.jp/article/202512/entry-10431.html
- 法務省「筆界特定制度について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00027.html
- 国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。なお、相続登記義務化・住所変更登記義務化など、近年の法改正情報についても記載していますが、今後さらに制度が変更される場合があります。実際の登記手続きについては、司法書士・土地家屋調査士等の専門家にご相談ください。本記事はCFP試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
