1. 概要
借地権とは、建物を所有することを目的として、地代を支払い他人の土地を使用する権利です。借地権には、平成4年（1992年）8月1日施行の借地借家法（新法）に基づくものと、それ以前の旧借地法に基づくものがあります。旧法による借地契約は現在も多数存続しており、CFP試験では旧法・普通借地権・3種類の定期借地権の違い、特に存続期間・更新・建物買取請求権・契約方式の横断比較が重要です。
📌 借地権の対象は「建物所有目的」に限定
借地借家法上の借地権は、建物の所有を目的とした土地の賃借権・地上権に限られます。駐車場・資材置き場など建物を建てない目的の土地賃貸借には借地借家法は適用されません（民法の賃貸借規定が適用）。
2. 旧借地法による借地権（旧法借地権）
平成4年8月1日より前に締結された借地契約には、原則として旧借地法が適用され続けます。旧法の借地権は借地人保護が非常に強く、地主にとっては一度貸した土地の返還が極めて困難という特徴があります。現在も多くの借地契約が旧法のまま存続しています。
| 項目 | 堅固建物（RC造・石造等） | 非堅固建物（木造等） |
|---|---|---|
| 当初の存続期間（法定） | 60年 | 30年 |
| 当初の存続期間（契約で短縮） | 30年以上で設定可 | 20年以上で設定可 |
| 更新後の存続期間（法定） | 30年 | 20年 |
| 更新後の存続期間（契約で短縮） | 30年以上 | 10年以上 |
| 更新拒絶 | 正当事由がなければ更新拒絶不可（借地人保護が非常に強い） | |
| 建物買取請求権 | あり（契約終了時に借地人が地主に建物の時価での買取を請求できる） | |
⚠️ 旧法借地権と新法の関係
旧法の借地権が更新された場合も、引き続き旧法が適用されます（旧法→新法への自動切替えは起きません）。新法の借地権に切り替えるには、当事者間の合意が必要です。
3. 普通借地権（新法）
平成4年8月1日以降に締結される借地契約で、定期借地権の特約がないものは普通借地権として扱われます。旧法に比べて存続期間が整理されましたが、借地人保護の基本姿勢は引き継がれています。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 存続期間（最短） | 30年（30年未満の定めをしても30年となる） |
| 1回目の更新後の期間 | 20年（20年未満の定めをしても20年） |
| 2回目以降の更新後の期間 | 10年（10年未満の定めをしても10年） |
| 更新の方法 | ①合意更新、②更新請求（借地人から）、③法定更新（土地の使用継続） |
| 更新拒絶の要件 | 地主側に正当事由が必要（正当事由がなければ法定更新される） |
| 正当事由の例 | 地主自身の土地利用の必要性・借地人の土地の不使用・立退料の提供など |
| 建物買取請求権 | あり（契約終了時、地主に建物を時価で買い取るよう請求できる） |
| 対抗要件 | 借地上の建物の登記（自己名義）。地主への登記請求は不可 |
📌 普通借地権の対抗要件：建物の登記
借地権（賃借権）の登記がなくても、借地上の建物が借地人名義で登記されていれば、借地権を第三者に対抗できます（借地借家法10条）。建物が滅失しても、建物の特定事項を記した掲示をすれば最大2年間は対抗力を維持できます。
4. 定期借地権の種類と比較（新法）
定期借地権は「更新なし・期間満了で確定的に終了する」借地権です。新法では3種類の定期借地権が定められており、地主にとって土地を貸しやすい制度として設計されています。
定期借地権3種類の比較表
| 比較項目 | 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 |
|---|---|---|---|
| 根拠条文 | 借地借家法22条 | 借地借家法23条 | 借地借家法24条 |
| 存続期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 建物の用途 | 制限なし（居住用・事業用どちらも可） | 事業用に限る（居住用不可） | 制限なし |
| 契約方式 | 公正証書等の書面（居住用は電磁的記録も可・2022年改正） | 公正証書に限る（電子契約不可） | 書面（方式の制限なし） |
| 契約の更新 | なし | なし | なし |
| 建物買取請求権 | なし（特約で排除） | なし（法律上当然に排除） | なし（建物を地主に譲渡することで終了） |
| 期間満了時の扱い | 更地にして返還 | 更地にして返還 | 借地人が地主に建物を相当の対価で譲渡し、借地権消滅 |
| 主な利用例 | 定期借地権付きマンション・戸建て分譲 | コンビニ・ロードサイド店舗・オフィスビル用地 | 比較的少ない（建物の利用継続が必要な場合） |
（1）一般定期借地権のポイント
存続期間を50年以上とし、①更新しない、②建物再築による期間延長をしない、③建物買取請求をしない、の3つの特約を書面で定めることで成立します。期間満了後は更地にして返還します。2022年5月の法改正により、居住用建物の場合は電磁的記録（電子契約）での特約締結も可能になりました。
（2）事業用定期借地権のポイント
事業用に限定された定期借地権で、存続期間により取り扱いが異なります。契約は必ず公正証書で行う必要があり（電子契約不可）、電磁的記録への移行は認められていません。
| 存続期間 | 更新・延長・買取請求の扱い |
|---|---|
| 10年以上30年未満（23条2項） | 更新・期間延長・建物買取請求権の規定が法律上自動的に適用されない（特約不要） |
| 30年以上50年未満（23条1項） | 一般定期借地権と同様に、3つの特約（更新なし・延長なし・買取請求なし）を公正証書に明記することが必要 |
（3）建物譲渡特約付借地権のポイント
30年以上の存続期間を定め、期間満了時に借地人が地主に建物を相当の対価で譲渡することにより借地権が消滅する特約を付した借地権です。借地権消滅後も借地人が建物を使用継続する場合は、請求により期間の定めのない建物賃貸借（借家契約）が成立します。
5. 旧法・普通借地権・定期借地権の横断比較
| 比較項目 | 旧法借地権 | 普通借地権（新法） | 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付 |
|---|---|---|---|---|---|
| 最短存続期間 | 木造30年 堅固60年 | 30年 | 50年以上 | 10年以上 50年未満 | 30年以上 |
| 更新 | あり | あり | なし | なし | なし |
| 建物買取請求権 | あり | あり | なし | なし | なし |
| 契約方式 | 制限なし | 制限なし | 書面等 （居住用は電磁的記録可） | 公正証書のみ | 制限なし |
| 用途制限 | なし | なし | なし | 事業用のみ | なし |
6. 借地権の譲渡・転貸
借地権が賃借権の場合、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られない場合は、裁判所に許可を申立てることができます（借地非訟手続）。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 地主の承諾がある場合 | 借地権（賃借権）の譲渡・転貸が可能 |
| 地主の承諾が得られない場合 | 借地人は裁判所に借地非訟（地主の承諾に代わる許可）を申立てることができる |
| 承諾料（名義書換料） | 法律上の義務規定はないが、慣行として借地権価格の10%程度が相場とされる |
| 地上権の場合 | 地上権は物権のため、地主の承諾なく譲渡・転貸が可能 |
7. 借地権の対抗要件と賃貸借の成立・効力
賃貸借の成立と効力
不動産の賃貸借契約は、貸主と借主の合意（諾成契約）のみで成立します。書面の作成は効力要件ではありませんが（定期借地権・定期建物賃貸借は書面等が必要）、証拠として書面化することが一般的です。賃貸借契約の主な効力として、貸主には目的物を使用・収益させる義務、借主には賃料支払義務・用法遵守義務・原状回復義務があります。
| 対抗要件 | 内容 |
|---|---|
| 借地権（賃借権）の対抗要件 | 借地上の建物の登記（借地人名義）。借地権自体の登記がなくても対抗可能 |
| 地上権の対抗要件 | 地上権の登記（地主に登記請求権あり） |
- 旧法借地権の最短存続期間：堅固建物60年・非堅固建物30年
- 普通借地権の存続期間：当初30年・1回目更新20年・2回目以降10年
- 普通借地権の更新拒絶には地主側に正当事由が必要
- 普通借地権の対抗要件：借地上の建物の登記（自己名義）
- 一般定期借地権：存続期間50年以上・更新なし・建物買取請求権なし・書面等（居住用は電磁的記録可）
- 事業用定期借地権：存続期間10年以上50年未満・事業用建物に限定・必ず公正証書（電子契約不可）
- 事業用定期借地権で10年以上30年未満の場合、3つの特約は自動的に適用（特約不要）
- 建物譲渡特約付借地権：存続期間30年以上・期間満了時に地主へ建物を相当の対価で譲渡し借地権消滅
- 定期借地権3種類はいずれも更新なし・建物買取請求権なしが共通
- 借地権（賃借権）の譲渡・転貸には原則として地主の承諾が必要。承諾を得られない場合は借地非訟で裁判所に許可申立て可
- 2022年5月の改正で居住用建物の一般定期借地権の特約は電磁的記録でも締結可能に。ただし事業用定期借地権は引き続き公正証書が必須
参考・出典
- 国土交通省「定期借地権の解説」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000106.html
- 法務省「借地借家法等の改正（定期借地権・定期建物賃貸借関係）について」https://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00304.html
- 国税庁「No.4611 借地権の評価」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm
- 国税庁「No.4613 貸宅地の評価」https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4613.htm
本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。借地借家法の解釈・適用については個別事情により異なる場合があります。実際の借地契約・借地権の譲渡等については、弁護士・司法書士等の専門家にご相談ください。本記事はCFP試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
