📊 この記事の出題頻度：★★★（高）
土地の価格には4種類あり、それぞれ公表機関・基準日・目的が異なります。「一物四価」と呼ばれるこの仕組みは毎回出題されます。数値の目安（地価公示=公示価格の70%など）と合わせて覚えてください。
一物四価：土地の価格は4種類ある
同じ土地でも「何のための価格か」によって4種類の価格が存在します。これを「一物四価」といいます。それぞれの公表機関・基準日・目的・価格水準の関係を整理しておきましょう。
| 名称 | 公表機関 | 基準日 | 目的・用途 | 価格水準の目安 |
|---|---|---|---|---|
| 公示価格（地価公示） | 国土交通省 | 毎年1月1日 | 一般の土地取引の指標 | 基準（100%） |
| 基準地標準価格（都道府県地価調査） | 都道府県 | 毎年7月1日 | 公示価格を補完・都道府県が実施 | 公示価格と同水準 |
| 相続税評価額（路線価） | 国税庁 | 毎年1月1日 | 相続税・贈与税の計算 | 公示価格の約80% |
| 固定資産税評価額 | 市区町村（東京23区は都） | 3年ごとに評価替え | 固定資産税・都市計画税・不動産取得税の計算 | 公示価格の約70% |
💡 価格水準の覚え方
公示価格を100%とすると：
・路線価（相続税評価額）：約80%
・固定資産税評価額：約70%
「相続税は公示価格の80%、固定資産税は70%」と覚えておくと、税負担の計算問題で役立ちます。
不動産の取引に関わる法律
不動産の取引・利用は複数の法律によって規制されています。FP3級では各法律の目的と主要なルールを理解することが必要です。
| 法律 | 主な内容 |
|---|---|
| 民法 | 不動産の売買・贈与・賃貸借の基本ルール。登記・担保・契約の瑕疵など |
| 宅地建物取引業法 | 不動産業者の免許・重要事項説明・37条書面の規制 |
| 都市計画法 | 計画的な街づくりの規制（用途地域・市街化区域等） |
| 建築基準法 | 建物の建て方の規制（建蔽率・容積率・接道義務等） |
| 借地借家法 | 土地・建物の貸借に関するルール |
| 区分所有法 | マンション（区分所有建物）の管理・権利関係 |
不動産登記の仕組み
不動産登記は、土地や建物の権利関係を公示する制度です。登記は法務局（登記所）に申請します。
- 表題部：物理的状況（所在・面積・構造等）を記録。表題登記は義務（新築後1か月以内）
- 権利部（甲区）：所有権に関する記録（所有者・差押え等）
- 権利部（乙区）：所有権以外の権利（抵当権・地上権・賃借権等）
⚠️ 登記の公信力なし（試験頻出）
日本の不動産登記には「公信力がない」とされています。登記上の所有者を信頼して取引しても、真の所有者が別にいた場合に保護されない場合があります（公示力はあるが公信力なし）。これは民法上の重要論点です。
試験によく出る重要ポイントまとめ
📋 土地の基本 最重要ポイント
・公示価格の基準日：1月1日（国土交通省）
・都道府県地価調査の基準日：7月1日
・路線価（相続税評価）：公示価格の約80%
・固定資産税評価額：公示価格の約70%
・固定資産税評価額の見直し：3年ごと
・不動産登記：公示力あり・公信力なし
FP2級ではここが加わる
- 路線価による土地の評価計算（奥行価格補正率・不整形地補正等）
- 取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つの鑑定評価方式
本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は毎年改正されることがあります。実際の手続き・申告・納税については、最新の法令および公式情報を確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はFP3級試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
