📊 この記事の出題頻度：★★★（高）
住宅ローンは「元利均等 vs 元金均等の違い」「固定 vs 変動の違い」「初回返済額の計算」が必出です。計算問題として毎回出題されます。電卓（画面上）を使いこなす練習も合わせて行いましょう。
住宅ローンの金利タイプ：固定・変動・期間選択
住宅ローンの金利には3つのタイプがあります。それぞれの特徴を比較して理解しておきましょう。
| 種類 | 金利の変動 | 特徴 | 代表例 |
|---|---|---|---|
| 全期間固定金利型 | 返済完了まで変わらない | 返済額が確定・安心感あり。金利は高め | フラット35 |
| 変動金利型 | 半年ごとに見直し（返済額は5年ごと変更） | 金利が低め。将来の金利上昇リスクあり | 多くの民間銀行ローン |
| 固定金利期間選択型 | 選択期間（2・3・5・10年等）は固定、後は変動か再選択 | 固定と変動の中間的な性格 | 民間銀行の一般的商品 |
💡 変動金利の「5年ルール・125%ルール」
変動金利型ローンには次の2つのルールがあります。①5年ルール：金利が変わっても毎月返済額は5年間変わらない（金利上昇分は利息に充当）。②125%ルール：5年後に返済額が見直される際、前の返済額の125%を上限とする。ただし未払い利息が発生する場合があることに注意。
返済方法の比較：元利均等 vs 元金均等（最頻出）
返済方法の違いは、FP3級の計算問題で最も出題頻度が高いテーマです。2つの方式の違いを表と計算例でしっかり理解しましょう。
| 比較項目 | 元利均等返済 | 元金均等返済 |
|---|---|---|
| 毎月の返済額 | 一定（変わらない） | 当初は多く、返済が進むにつれ減少 |
| 返済開始時の負担 | 少ない | 多い |
| 総返済額（利息総額） | 多い | 少ない |
| 元金の減り方 | 当初は遅い（利息が多い） | 一定ペースで減る |
| 向いている人 | 毎月の返済額を安定させたい人 | 当初の収入が多く、総支払額を抑えたい人 |
📐 初回利息の計算（試験頻出・必須）
どちらの返済方式でも、初回の利息額は同じ計算式です。
初回利息 ＝ 借入金額 × 年利率 ÷ 12
【計算例】借入金額3,000万円・年利率2%・元金均等返済（返済回数360回）
初回利息：30,000,000 × 2% ÷ 12 ＝ 50,000円
毎月の元金返済額：30,000,000 ÷ 360 ＝ 83,333円
初回の総返済額：83,333 ＋ 50,000 ＝ 133,333円
2回目の利息：（30,000,000 − 83,333）× 2% ÷ 12 ≒ 49,861円（利息が減っていく）
フラット35の特徴
フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利型の住宅ローンです。試験では主な特徴が問われます。
- 全期間固定金利（金利は申込時ではなく融資実行時に決定）
- 返済期間：15年〜35年（借入時年齢＋返済期間≦80歳）
- 融資限度額：8,000万円
- 保証人・保証料が不要（金利に含まれる）
- 団体信用生命保険（団信）は任意加入（一般の民間ローンは通常必須）
繰上げ返済の2種類
繰上げ返済は元金の一部を前倒しで返済することで、利息の節約になります。2つの方法があります。
| 種類 | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 返済期間短縮型 | 毎月の返済額はそのままに、返済期間を短くする | 利息節約効果が大きい |
| 返済額軽減型 | 返済期間はそのままに、毎月の返済額を減らす | 利息節約効果は小さい |
試験によく出る重要ポイントまとめ
📋 住宅ローン 最重要ポイント
・元利均等：毎月返済額一定、総返済額は多い
・元金均等：返済額減少型、総返済額は少ない。当初負担は大きい
・初回利息の計算：借入金額 × 年利率 ÷ 12
・返済期間短縮型の方が利息節約効果が大きい
・フラット35の融資限度額：8,000万円
・フラット35の金利決定：融資実行時（申込時ではない）
・変動金利の見直し：半年ごと、返済額変更は5年ごと（125%上限）
FP2級ではここが加わる
- 元利均等返済の毎月返済額の計算（係数を使った計算）
- 年収に対する返済負担率の計算
- 住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の要件と計算（タックスとの横断問題）
本記事は令和7年（2025年）分の法令および制度に基づき作成しています。税制・制度は毎年改正されることがあります。実際の手続き・申告・納税については、最新の法令および公式情報を確認のうえ、税理士等の専門家にご相談ください。本記事はFP3級試験対策および一般的な学習目的で作成されたものです。
