宅地の相続税評価・小規模宅地特例

概要
宅地評価の2つの方式
路線価方式の各種補正率
借地権・貸宅地・貸家建付地の評価
定期借地権等の評価
1. 定期借地権等の種類
2. 一般定期借地権の評価方法
地積規模の大きな宅地の評価
1. 適用要件
2. 規模格差補正率の計算
小規模宅地等の特例
試験の重要ポイント
参考・出典

概要

宅地の相続税評価は、CFP試験「相続・事業承継設計」のなかで最も出題頻度が高い分野のひとつです。この記事では、路線価方式による基本的な計算手順と各種補正率、倍率方式、そして評価額を大幅に圧縮できる「小規模宅地等の特例」について解説します。計算問題でも選択問題でも頻出の論点が多いため、体系的に整理しておきましょう。

宅地評価の2つの方式

宅地の相続税評価方式は、その宅地が所在する地域によって「路線価方式」か「倍率方式」のいずれかが適用されます。

方式	適用地域	計算式
路線価方式	路線価が設定されている地域（主に市街地）	路線価×各種補正率×地積
倍率方式	路線価が設定されていない地域（主に郊外・農村部）	固定資産税評価額×評価倍率

路線価は国税庁が毎年7月に公表する「路線価図・評価倍率表」で確認します。路線価図に表示されている数字は1㎡当たりの価額で、単位は千円（例：300と表示されていれば300,000円）です。路線価図には地区区分（ビル街・高度商業・繁華街・普通商業・普通住宅・中小工場・大工場の7区分）も示されており、補正率の判定に使います。

路線価方式の各種補正率

路線価は標準的な宅地を前提とした価額です。実際の宅地は形状・間口・奥行・接道状況などが異なるため、「画地調整率（各種補正率）」を乗じて個別の宅地の評価額を求めます。主な補正率は次のとおりです。

奥行価格補正率（減額補正）

宅地の奥行距離が標準的な長さに対して長すぎる・短すぎる場合に適用します。地区区分と奥行距離に応じて国税庁が定める奥行価格補正率表から数値を確認します。標準的な奥行の土地では補正率1.0（補正なし）となり、極端に短い・長い場合は1.0未満の補正率が適用されます。

間口狭小補正率（減額補正）

道路に接する間口距離が狭い宅地に適用します。間口が狭いほど建物の配置・出入りが制約されるため、評価額を減額します。地区区分と間口距離から補正率を求めます。

奥行長大補正率（減額補正）

奥行距離が間口距離の2倍以上ある細長い宅地に適用します。いわゆる「うなぎの寝床」のような土地で、利用価値が低下することを反映します。地区区分と奥行距離÷間口距離の値から補正率を求めます。

不整形地補正率（減額補正）

三角形・L字形・旗竿地など長方形・正方形でない宅地に適用します。「かげ地割合」（想定整形地の面積に対する、想定整形地から実際の宅地面積を引いた面積の割合）をもとに、地区区分・地積区分の組合せで不整形地補正率表から数値を確認します。

不整形地の奥行距離の計算では、（A）想定整形地の奥行距離と（B）地積÷間口距離のうち短いほうを採用します。不整形地補正率と奥行長大補正率は選択適用で、低い（より減額される）方を選びます。また間口狭小補正率は不整形地補正率に乗じます（最小値0.60が下限）。

側方路線影響加算率・二方路線影響加算率（加算補正）

2つ以上の路線に接する宅地には加算補正が生じます。角地（側方に路線がある場合）には側方路線影響加算率を、前後2方向に路線がある場合には二方路線影響加算率を加算します。正面路線は「路線価×奥行価格補正率」が高いほうです。

借地権・貸宅地・貸家建付地の評価

宅地に権利関係が設定されている場合は、自用地評価額を基礎として次の式で評価します。借地権割合（A〜Gの記号で路線価図に表示、地域によって異なる）と借家権割合（全国一律30%）が重要な数値です。

宅地の種類	評価額の計算式
自用地	路線価×補正率×地積（＝自用地評価額）
借地権	自用地評価額×借地権割合
貸宅地（底地）	自用地評価額×（1－借地権割合）
貸家建付地	自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

賃貸割合とは、貸家の床面積のうち実際に賃貸されている部分の割合です。空室がある場合は満室時より評価額が高くなります（一時的な空室は賃貸中とみなせる場合があります）。

定期借地権等の評価

借地権には普通借地権のほかに、期間満了で確実に土地が返還される「定期借地権等」があります。定期借地権等は残存期間が明確なため、普通借地権とは異なる評価方法が用いられます（財産評価基本通達27の2〜27の7）。

定期借地権等の種類

種類	存続期間	特徴
一般定期借地権	50年以上	契約終了後は建物を取り壊して土地を返還。更新なし
事業用定期借地権等	10年以上50年未満	事業用建物の所有目的のみ（居住用不可）。更新なし
建物譲渡特約付借地権	30年以上	期間満了時に地主が建物を相当の対価で買い取る

一般定期借地権の評価方法

一般定期借地権の価額は、自用地評価額を基礎として次の算式で計算します。

一般定期借地権の評価額　＝　自用地評価額　×　一般定期借地権の割合

「一般定期借地権の割合」は、①借地権設定時における借地権割合（路線価図に記載）、②借地権設定時の残存期間に応じた基準年利率による複利年金現価率、③相続発生時の残存期間に応じた基準年利率による複利年金現価率の3要素から求めます。具体的には国税庁が公表する「一般定期借地権の価額の計算明細書」を用いて算出します。

定期借地権等の底地（貸宅地）の評価額は、「自用地評価額 − 定期借地権等の評価額」ではなく、「自用地評価額 × 課税時期における定期借地権等の残存期間に応じた割合」で計算します。残存期間が5年以下は5%、5年超10年以下は10%、10年超15年以下は15%、15年超は20%が底地の割合です。

地積規模の大きな宅地の評価

三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の宅地で、一定の要件を満たすものは「地積規模の大きな宅地」として、規模格差補正率による減額評価が適用されます（財産評価基本通達20-2）。大規模な土地は分割して利用される際に道路・公園等のために潰れ地が生じることを考慮した制度です。

適用要件

三大都市圏（首都圏・近畿圏・中部圏の一定の地域）では地積が500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の宅地であること
路線価方式が適用される地域にある宅地であること（倍率方式の地域は別途計算）
普通住宅地区または普通商業・併用住宅地区に所在すること
市街化調整区域・工業専用地域・指定容積率400%（東京都特別区は300%）以上の地域に所在しないこと

規模格差補正率の計算

規模格差補正率は次の算式で計算します（計算結果は小数点以下第2位未満切り捨て）。

規模格差補正率　＝　（地積 × B ＋ C）÷ 地積　× 0.8

B・Cは地積規模および地区区分等に応じて国税庁が定める数値です。規模格差補正率は必ず1.0未満（減額）となります。

地域	地積（㎡）	B	C
三大都市圏	500以上1,000未満	0.95	25
三大都市圏	1,000以上3,000未満	0.90	75
三大都市圏	3,000以上5,000未満	0.85	225
三大都市圏	5,000以上	0.80	475
三大都市圏以外	1,000以上3,000未満	0.90	100
三大都市圏以外	3,000以上5,000未満	0.85	250
三大都市圏以外	5,000以上	0.80	500

地積規模の大きな宅地の評価（規模格差補正）は、不整形地補正率など他の画地調整率と重複して適用できます。ただし、適用できる地区区分は「普通住宅地区」または「普通商業・併用住宅地区」に限定され、ビル街地区・高度商業地区・繁華街地区等は対象外です。平成29年（2017年）の税制改正で「広大地評価」から現行制度（規模格差補正率方式）に変更されました。

小規模宅地等の特例

制度の概要

小規模宅地等の特例は、被相続人等が居住用・事業用として使っていた宅地を相続した場合に、一定の限度面積まで評価額を50〜80%減額できる制度です。相続税の負担を大幅に軽減する効果があり、試験でも計算問題・要件判定問題として頻出です。

小規模宅地等の特例は相続・遺贈による取得が対象です。相続時精算課税制度で取得した宅地や生前贈与で取得した宅地には適用できません。また、特例を適用した結果、相続税がゼロになる場合でも申告書の提出は必要です。

4つの区分と限度面積・減額割合

区分	対象となる宅地	限度面積	減額割合
特定居住用宅地等	被相続人等が居住していた宅地	330㎡	80%
特定事業用宅地等	被相続人等の事業（貸付事業を除く）の用に供された宅地	400㎡	80%
特定同族会社事業用宅地等	被相続人等が同族会社（議決権50%超保有）に貸していた宅地（貸付事業を除く）	400㎡	80%
貸付事業用宅地等	不動産貸付業・駐車場業等の用に供された宅地	200㎡	50%